楼市很公平：降价伴随减配，从不缺席。

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

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粉丝

提问

你好，我们去年底捡漏了**小区降价房源，今年快交房了，果然如你所说，降配了，其实我还是可以理解的，但是前面批次的业主就闹起来了，这种情况你怎么看？

房段子解答

这几天刷**，总挑出来SDKJ这个楼盘的花式维权，本不想多说，因为这些年被各级**敲打厉害，但无奈粉丝群也很多讨论的，所以我觉得这种维权，其实这是某种必然。

去年年中开始的那一拨成都新房降价潮，大家还历历在目吗？动辄几十万甚至上百万的降幅，让老业主抓狂，让新买家亢奋。

核心问题就在于这并非一手交钱一手交货的买卖，所以并非慈善家的开发商有很多可操作空间，最典型的就是——减配。

我之前也很含蓄的说过，这批降价盘，未来必然面临减配的交房维权，现在到应验的时候了。

这对开发商来说，房子卖了，利润相对保住了，是赢家；对低价买入的买家而言，应该有这样的心理预期，不输不赢；对早批次高价买入的而言，则是纯纯大输家。

所以面对这样的尴尬阳谋，有什么好的解决办法呢？从经验来看，所谓的维权，效果都不大，掌握主动权的还是开发商，**不会帮忙的，全凭开发商良心了，因此沟通的技巧很重要。

粉丝提问

你好，麻烦分析下槐树店**的106平能上车吗？目前差不多235万，我预算250万内，可以再推荐点其他盘不？杉板桥的zs也看了，但是没这个106平的大。后面要生娃，短期不换所以想实用性高点的，还有就是需要稳一手不，还会不会跌？我也不是很着急的。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

目前主要来看，还是分析**这个楼盘。

先说个闲话，之前我有个粉丝就是这个小区的业主，年初分析后，我建议卖掉，结果不错也成功出手了，然后拿着钱到处看没看到合适的，偷偷在年中又以同样的价格买回来了这个小区，只不过更大的户型。

没想到隔了一段时间，这个大户型也在降价，最终感觉折腾了半天，还是回到了原点。

这说明了什么呢？房子就是那个客观的房子，但是买入的时机，尤其对应的价格，是非常关键的主观决断。

**这个楼盘自然不用多说，我觉得是整个槐树店比较有品质 刚改楼盘，尤其是预算上不到新房的话，退回来看二手房，它的综合情况是比较优越的，地段，人气和品质以及户型细节都还是很耐看。

你目前看的这套房，是106平，235万的总价，2T4户，29F的高层建筑，表面最大的问题我觉得是朝北和简装。朝北意味着采光差，后续二手市场上会有折价，自住的舒适性也会有影响。简装意味着后续的家具家电全部要重新设计安装，按照你们这个房子来看，我估计少说也要花10万+才能正式入驻。

然后暗地里的还是对价格的分析，235万折合单价2.2万，高还是低？从挂牌来看，已经是同户型最低的一套了（另外有243万的报价，房东真实底价未知），从历史成交来看，同户型近期成交的很少，追溯到去年，大概是270-310万的状态，乍一看还挺便宜。但是要以近期的小区成交行情来推演。

也就是说，我们从近期的单价来看，小区基本单价在2.4万左右，8月低密的时候单价是来到了2.1万左右。但我看了下2.1万的基本属于最低迷的行情，然后搭配瑕疵的房源。

所以对应下来再看你的这套2.2万房源，我认为是偏瑕疵一点的朝向+接下来行情估计会再度预冷，所以我个人预判目前2.2万的单价略高一点，正常一点，你不亏，房东也能接受的话，我建议的价格是222-233万之间。

再回来看这个户型，整体格局还行，客厅阳台有隔断算是瑕疵，套内是94.6平，得房率是89%，这个数据放在二手房市场来说，表现还算不错的了，整体满意。

所以从大的地段小区和配套角度来说，我认为这个小区这个户型是没啥问题的，但是一方面要接受朝北的问题，另一方面要做价格的压制，除了行情、瑕疵，还要从装修（家具家电）的角度来说有10万左右的压力，也是砍价技巧了。

另外来说，250万内能买到的套三双卫，杉板桥的**98-100平也不错，但是套内只有不到80平，和**的95平差距的确很大。

如果还要看类似的品质的次新套三双卫，那么可以往**走，比如**的103平，套内只有80平，单价也不比**更低哈。

所以要单纯说性价比的话，我觉得**这个楼盘的基本面是不错的，就是尽量在低价（朝北）和高价（朝向好楼层好装修好）的房源里再摸索摸索，寻找兼顾性的买法，你不着急的话，说不定可以以同样的价格，买到优质的房源。

粉丝提问

你好，我现在看房子，看了2个工抵，龙湖的云河颂和九里璟颂，想咨询下两个楼盘的情况，也想了解下其他楼盘的情况。云河颂是117的，九里璟颂是126的，大概都是280万左右。预算250，区域就那边都可以。我是上班在青羊区马厂坝那边，也考虑南边区域，预算250。西门也考虑。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

首先来说工抵房的话，我不清楚是否是靠谱的人给你介绍的，是否和开发商直签，能有绝对的安全性，这个要和联系接头人说清楚，不然出现了一些灰色地段的麻烦，导致房钱两空，这个就是大麻烦了。

工抵房一直是模棱两可的东西，安全性第一，假设能保证安全性的话，我觉得龙湖云河颂就没必要了，本身在万安，距离你们通勤很远，然后还是上个时代的产品，得房率仅为91%，主要是2T3的高层，非常减分，要我来模拟未来的房价演变的话，它的价值，回报率是极低的。

然后龙湖九里璟颂，套四双卫，11F洋房，在华府，虽然不是很顶流的板块，但也是二圈的王者，凭借紧靠高新大源的地理优势，加上产品也很给力，所以从内部的改善性，到价值的稳定性，再到保值性来说，我认为都是秒杀龙湖云河颂的（云河颂只不过是挂了个天府新区的头衔而已，当然本身品质也很好，这个毋庸置疑，当初卖的价格其实挺高，很多人买这个盘都站岗了）。

所以两个工抵房比较的话，我认为九里璟颂明显更胜一筹，更值得你考虑。

插一句，九里璟颂优势在于龙湖的装修，房屋品质都比较好，能挨着大源吃肉。缺点是短期来说周边目前是比较荒地，挨着核动力研究院那边也不会有发展。这个盘说实话挺适合预算300内，又喜欢新房品质的南门改善家庭。

至于天府云河颂的话，优势就是其产品力的打造，以及2.6w/平的均价对比新川相对温柔（其实也不便宜哈，站岗了），劣势就是边缘板块，拉胯的学区，可以根据自己的需求选择。适合人群：自主/养老保值为主，未来5年内无小孩读书需求的，可考虑，随着出生率的下降，学区的重要程度也会缓慢下滑，核心的劣势预期会逐步消弭，随着区域成熟度的提升，保值数据提升。 不适合人群：短期投资客，近5年小孩有明确入学需求的，上班通勤时间过远人群。

要说一定想看万安的话，还不如看看万安核心区的中海云缦，洋房,7F，103平洋房，总价250万左右，从增值表现来看，还更好一些。

最后说回来，我建议你本身是马厂坝上班的，就近自住原则最重要。不要再妄想在楼市可以炒房投资。“房子失去投资属性之后，连带的负面效应太广了”，当房产从神还原为人，从投资属性回归消费属性，以后大家会越来越理性，或者说越来越躺平了。

所以接下来，大家买房，都不要冲动消费，多思考思考为什么要买房，买他的意义在哪（剔除投资属性），多少预算是能接受的？是否在预期的性价比范围内？

至于马厂坝的话，也就是非遗周围了，我建议看看鹭岛鑫宸壹品，精装16F小高层。本身的108平套三双卫，总价260万左右即可拿下，学区好，商业马上看来，地铁也是有，上班还很近，本身的品质也高，所以长期来说，我认为整体的投资回报比较高，自住舒适性比较好，如果你们还没去看过，我这边可以继续深入分析。

另外还有个马厂坝TOD（清水房）,10F洋房，113平的房子，得房率87%，不高，2.5万的单价是看得到的，整体来说优势是地铁口，现房销售，缺点在于清水房，后期装修费钱，产品也相对老套一些。

最终我把这些楼盘汇总了下，最推荐的是鹭岛鑫宸壹品，其次是龙湖九里璟颂，套四双卫，11F洋房，接下来可以看看马厂坝清水房、中海云缦啥的。

希望能给你这次买房带来新的思考——①安全性；②实用性；③综合的户型产品性价比比对。